12月27日早晨，65歲的繆偉醒的格外早，5點半不到就起了床，因為當天是交房的日子，為這一天的到來他期盼了許久。
繆偉仰望新家。記者張衡 攝
心情同樣激動的還有他的老街坊們。從早上7點半開始，繆偉的手機鈴聲、微信提示聲就響個不停，大家紛紛打來電話、發來信息，問他什么時間去拿新房鑰匙。
2年前，134戶青山新溝橋街道二十一街坊居民住在“上廁所還要撐傘防漏水”的C級危房里。在房子修又修不好、傳統的房地產征收開發模式也并不適用的情況下，湖北省開始試點“住宅合作社”危舊房改造——這種原拆原建模式讓居民們看到了希望。
告別老破小，住上自己建的好房子。雖已步入耳順之年，卻還能與從小長大的老街坊們繼續在一起，繆偉倍感幸福。
繆偉（右一）和老街坊們在一起。 記者何曉剛 攝
新房子，老街坊
斷不了的鄰里情
青山新溝橋街道二十一街坊面積不大，占地面積不到10畝，原為武鋼職工宿舍區。
安欣幸福里小區外景。 記者何曉剛 攝
如今，4棟“超期服役”的磚木、磚混結構的筒子樓已成為歷史照片，一棟32層的住宅樓矗立在這片土地上。白色鋁合金型材的外立面，讓這棟建筑在冶金大道上顯得格外醒目，并有了新的名字：安欣幸福里小區。
安欣幸福里小區是由134戶居民“自己蓋的房子”，在27日迎來了正式交付。長江日報記者在現場看到，每戶居民的玻璃陽臺外都掛著鮮艷的中國結，“歡迎回家”的標語在小區里隨處可見。
新建成的安欣幸福里。 記者冷靖華 攝
繆偉順著橘色地毯，來到交付現場，驗身份、交材料、領喬遷禮包，領到新家鑰匙后，他迫不及待地大步向自家新房走去。
路上，他遇見同來拿鑰匙的龔偉清。他倆從小就住同一單元樓里，相互見證了人生中每一重要時刻。一年半的安置過渡期，是兩家人分隔最遠的時間。
“搬家時，我們好幾家都互相幫忙搬東西，幾舍不得呀。”龔偉清說道。此時兩人相遇，格外親切和開心，胳膊挽起胳膊，相互邀請對方看自己的新房。
“鋁合金板材外立面，僅次于大寫字樓的玻璃幕墻，又美觀又防水，比好多商品房檔次都高。”
“以前房子墻面都是裂紋，排水也不好，下雨在家穿套鞋。”
“咱們房間都是南北通透，特別是這大陽臺采光好，放兩個搖椅綽綽有余。”
“以前我家住一樓，正午家里才有一點光，現在能住上這么好的房子，心里特滿意。”
“你來瞧瞧，太陽能熱水器也有，弱電箱空氣開關也裝好了。”
……
安欣幸福里小區的房型開敞通透。 記者秦璟 攝
離開各自的房屋，兩人一同去看了位于17層的空中活動層。繆偉一邊說，雙手一邊比畫：以前咱們住的院子，樓間距10米都沒有，哪有什么活動空間。這里5米層高，改造后重新一裝修，健身房、書畫室、閱覽室，再放幾個乒乓球桌，活動區域都有了……
繆偉、龔偉清討論正歡時，一位老朋友張想英也來了。張想英在二十一街坊住了40多年，因老房子不安全，她在12年前就搬出了小區，住在距二十一街坊騎車只要5分鐘的新小區里。
繆偉（右一）參觀老街坊的新房。記者何曉剛 攝
“老鄰居親熱，所以沒搬很遠，隔三岔五回來玩。”張想英說，現在住的新小區都成老房子了，但樓上樓下的鄰居還是不熟，沒有以前一家有事大家幫的氛圍，“馬上就要搬回來了，已經約了好幾家一起裝修，團購便宜、互相幫忙盯著還省事。”
短暫敘舊后，三人共同告別：“馬上一起回家咯，再見。”
新交付的32層高樓在陽光下氣派又敞亮。 記者冷靖華 攝
修不好、拆不掉
居民選擇自己原拆原建
時間回到2年前，繆偉所居住的二十一街坊，4棟房屋中有兩棟居民樓建成于1957年，最晚的一棟居民樓建成于1974年，普遍存在房屋結構老化、維護保養不足、基礎配套設施陳舊等方面問題。2022年，經第三方房屋安全鑒定機構鑒定，3棟房屋安全等級均為C級。
要么修，要么拆。多年來，134居民一直期盼可以住上“好房子”，最終他們發現，這兩條路都難走通。
如若給房子動“大手術”整體修繕，算上維修基金，每戶居民還要自掏20萬元。這條路既無法根除老房子結構老化頑疾，居民也無力承擔這筆費用。
如若房屋征收，該區域不在征收拆遷的范圍，且小區面積小，土地利用率低。
房子修不起又拆不了，當居民們一籌莫展時，2023年湖北省試點“住宅合作社”危舊房改造的模式讓二十一街坊居民們看到轉機。
當年7月，青山區將該地塊確定為危舊房合作化改造試點，作為探索新模式、形成可復制經驗的重點項目。一場以“居民主導、政府支持、企業參與”的房地產建設新模式開始探索。
項目效果圖。
原拆原建，作為首個吃螃蟹的群體，二十一街坊的居民不得不面對一串問題：“誰來設計、建設房子”“房子建一半會不會爛尾”……
2023年12月，二十一街坊危舊房合作改造合作社在青山區民政部門完成注冊，小區全體134戶權利人和社區居委會加入會員。12月10日，第一次社員大會表決通過合作社章程，選舉產生由社區書記、社區副主任、居民代表組成的8人理事會。12天后，第二次社員大會召開，選定青山區國資平臺青山安居集團安欣置業有限公司作為項目代建方。
與此同時，青山區找到北京市建筑設計研究院總建筑師、總規劃師，首鋼集團總建筑師吳晨，請他擔任建筑設計，他當即表示了極大的熱忱。
這個改造項目僅建設一棟高層住宅，卻請來了中國建筑規劃行業知名專家。業內人都說，二十一街坊的規劃設計是“殺雞用牛刀”。
2024年1月初，吳晨領銜的總建筑師團隊對青山區二十一街坊項目進行了首次現場踏勘，制訂“完整社區”建設項目清單：養老、托育、健身、停車、充電、“小修小補”等適老化、適兒化需求。
“小區原有的30多種戶型，按照居民盡量能夠少出錢，面積能夠就近匹配的原則，我們設計出了7種戶型，面積最小的是套內面積為33平方米，最大為95平方米。”吳晨以最小戶型舉例，一室一廳的戶型結構，仍打造了全屋收納體系，衛生間干濕分離，按政策提高陽臺的面積占比，“這種戶型南北通透，在商品房市場幾乎不可能，但在青山實現了。”
安欣幸福里小區外景。 記者何曉剛 攝
戶型設計居民投票、代建企業居民選、改造基金居民監督，項目改造進入最難的一關：簽約騰退。二十一街坊的134戶居民中，三分之一戶主不在本地，有的甚至遠居海外。
不設拆遷辦，一支由街道、社區、黨員代表、居民志愿者構成的30余人工作隊伍白天摸排信息，晚上入戶溝通；為聯系海外居民，他托人寄送手冊、撥越洋電話。新溝橋街人大工委主任羅顥說，“不談空話，將心比心，給老百姓算明白賬”。
該街提供過渡房源140余套，為特殊困難家庭協助辦理低保、公租房等，幫助上崗就業，解決子女入學難題。6名黨員率先簽約，理事會成員第一批集中簽約騰退，給群眾吃下“定心丸”。
134戶居民所有住戶的住房面積都有所增加，戶均只出10萬元左右。新溝橋街道科苑社區黨委書記、合作社會長劉英介紹，最多的住戶補了70多萬元，面積增加60多平方米，最少的只補了1000多元。”
短短四個半月，134戶簽約騰退倒房工作全部完成。
2024年7月12日，這里作為湖北省首個“住宅合作社”項目正式開工。 記者秦璟 攝
政府由大包大攬
轉向“政策賦能”
回顧二十一街坊整個改造過程，政府部門的角色，由過去的大包大攬轉向“政策賦能”。
“我們創新形成‘居民出一點、政府補一點、企業讓一點’的資金模式，破解改造資金難題。”青山區住更局工作人員舒浩愷介紹，政府提供專項補貼和稅費支持政策；企業通過優化設計降低建設成本；居民以較低出資獲得住房品質提升。
2023年11月，市房管、規劃、城建等六部門聯合印發《關于支持危舊房合作化改造試點項目的若干措施》（武房發〔2023〕9號），明確了土地規劃、稅費、審批、專項補貼、金融政策等一系列支持措施。2024年，市自然資源和城鄉建設局研究明確了試點項目推進過程中涉及的規劃審批、不動產注銷登記、土地供應等方面辦理路徑和流程。
二十一街坊項目地塊小，但仍見縫插針建設了“立體花園”式綠化。 記者秦璟 攝
“一系列政策的出臺，為項目掃清了障礙，提振了大家信心。”新溝橋街道有關負責人表示，居民、政府及企業的各方資源和力量擰成一股繩。
武鋼集團大力支持解決了其房屋產權、基金出資等問題。
代建方通過調整容積率，優化商業網點和車庫配比等設計，降低建設成本。240套住宅中的134套用于原居民安置，106套用于市場化銷售，以實現資金自平衡。
2024年6月，居民聯合社作為交易主體成功摘牌并簽訂土地出讓合同。實現危舊房合作化改造居民自己拿地。
2024年7月，《建設用地規劃許可證》等“六證同發”，讓以往數個月的審批周期縮短至3個工作日。當月，項目正式開工，承建方中國一冶對該項目提級管理，應用數字化平臺，實現施工管理效率提升15%，成本損耗降低3%。
……
2025年9月，武漢市明確危舊房合作化改造在不動產登記、契稅減免、專項補貼等方面的支持政策。
喜提新房鑰匙的居民韓國斌開心不已。記者何曉剛 攝
“二十一街坊134戶居民見證青山老工業基地“十里鋼城”的輝煌，蛻變與發展。二十一街坊危舊房改造的模式創新，拆的是舊居的窘迫，建的是新家的溫暖，留的是城市的記憶，延續的是社區關系、鄰里關系、社會屬性。”青山區相關負責人說道。
當前，武漢正在實施以“五改四好”為主攻方向的城市更新，湖北大學危舊改項目成為繼青山區二十一街危舊房合作化改造項目后的第二例成功案例。“青山經驗”正被應用于全市危舊改項目，推動構建房地產發展新模式，讓更多市民實現“安居夢”。
12月26日，居民張玉蘭興奮地帶記者參觀自己的房間。 記者冷靖華 攝
【訪談】
保留老鄰居們的人情味
是有溫度的社會再生
采訪記者：張衡
受訪人：二十一街坊危舊房改造項目總建筑師吳晨
今年全國兩會期間，全國人大代表，北京市建筑設計研究院總建筑師、總規劃師，中國科學院大學講席教授，首鋼集團總建筑師吳晨，以武漢青山二十一街坊的危舊房改造為案例，提交了《探索“住宅合作社”模式打好老舊小區攻堅戰》的建議，提出通過探索“住宅合作社”模式，推動可持續城市復興的新模式，引起公眾和學術界的廣泛關注。
隨著二十一街坊危舊房改造項目畫上圓滿句號，作為項目總建筑師的吳晨，也看到老舊社區煥發新生所帶來的巨大活力與居民們內心期盼實現后充滿笑意的臉龐。
老街坊們相聚安欣幸福里小區喜提新房，全都笑開了花。 記者何曉剛 攝
記者：武漢正在實施以“五改四好”為主攻方向的城市更新，在您看來，什么樣的房子是好房子？
吳晨：城市更新不僅僅是冰冷的建筑改造，更是有溫度的社會再生和多系統、多維度的城市復興。讓百姓住得舒心、感受到人居環境的美好，是城市發展的根本追求。對許多居民來說，原來的房子雖已老舊，故土卻承載著他們半輩子的記憶，更是一家人與街坊鄰里多年交往的情感紐帶，是居民的立足點和心靈歸宿，具備厚重的“情緒附加值”。
“住宅合作社”模式是對傳統大規模拆遷模式的反思，是危舊房改造領域的一種創新探索，也是以人為本營城理念的充分體現。通過這一模式，更新后二十一街坊基本完整保留了原居住區134戶的社區居住模式及老鄰居們的人情味。不僅原來的老鄰居仍然在一起，還通過新建商品房引入了年輕家庭。這種人居場所的營造構建，實現了我們最早提出的“居民共生、文化共生、建筑共生”住區的設計理念，體現了“人民城市”價值的根本遵循。
記者：二十一街坊危舊房改造項目成功的原因是什么？
吳晨：危舊房改造是個系統工程，需要有效解決產權責任、利益分配、規劃設計等實際問題。青山區二十一街區就是在全國，值得研究推廣的案例。在實施改造過程中，街道工作專班在一線做好群眾工作、加快簽約，各級部門在土地使用性質變更、規劃調整等方面開辟了綠色通道，各相關部門同步對土地交易、規劃報批、項目立項、項目報建等進行大力支持，真正做到整合居民、政府及企業的資源和力量。通過組建聯合社、民主決策、總建筑師制、共建共管等方式實現了新時代“住宅合作社”的新模式。
記者：二十一街坊居民自主更新、原拆原建，從“政府主導”轉向“群眾自主”，給城市更新帶來哪些啟示？
吳晨：作為項目總建筑師，我和設計團隊同事參與了多場二十一街坊的居民會議，在我們的筆記本上記滿了大家“想要南北通透”“別讓老街坊分開”等從大到小，從生活習慣到配套設施等具體需求。這種“伴隨式”的總建筑師制模式，得到了各方面的積極認同。居民們共享所有權，一同參與決策過程，談意見，暢未來，一定程度上破解了老舊小區更新在組織機制、資金投入、居民搬遷等方面的難點問題，打通了老舊小區更新改造居民參與、多元共治路徑。
另外，合作社的形式，減少了中間環節和成本，提高了資源利用效率，每一項支出都用在刀刃上。最終實現，從好房子、單一的建筑概念轉向好社區、好街區轉化，最終實現高質量的城市更新和城市復興。
（長江日報記者李亦中 張衡 通訊員魏涵玉）
